모기지 오해가 내집 마련 발목 잡는다

다운페이 20% 신화부터 크레딧 점수까지 잘못된 정보가 주택 구매 포기로 이어져

• 다운페이먼트 오해 가장 많아
• 낮은 금리 자격 요건 파악해야
• 크레딧 점수별 대출 상품 다양
• 첫 주택 구매자 특히 주의 필요

30년 고정 모기지 평균 금리가 약 6.30% 수준에 머물고, 뉴저지 한인 밀집 지역의 주택 중간 가격이 여전히 사상 최고치를 기록하면서 내 집 마련의 꿈조차 접는 한인 가정이 늘고 있다. 그러나 부동산 전문가들은 이 같은 주택 구입 포기가 상당 부분 “모기지에 대한 오해”에서 비롯됐다고 지적한다. 특히 뉴저지 버젠 카운티(Bergen County)와 허드슨 카운티(Hudson County) 일대 한인 커뮤니티에서는 모기지 대출에 대한 잘못된 정보가 가족 간, 지인 간에 그대로 전달되면서 첫 주택 구매를 망설이는 사례가 빈번하게 발생하고 있다. 팰리세이즈 팍(Palisades Park), 포트 리(Fort Lee), 잉글우드(Englewood), 테너플라이(Tenafly), 클로스터(Closter), 엣지워터(Edgewater) 등 한인 밀집 지역에서 활동하는 부동산 에이전트들은 “고객 상담의 절반 이상이 잘못 알려진 모기지 정보를 바로잡는 일”이라고 입을 모은다.

■ 다운페이먼트 관련 오해 가장 많아

VA 주택 융자 전문 대출 기관 베테런스 유나이티드 홈 론(Veterans United Home Loans)의 최근 조사에 따르면 주택 구매를 고려하는 사람들 가운데 약 46%가 일반 대출을 받기 위해 최소 5% 이상의 다운페이먼트가 필요하다고 생각하고 있었다. 또한 약 15%는 다운페이먼트 비율을 반드시 20% 이상 채워야 한다고 믿는 것으로 조사됐다.

그러나 실제로는 일반 모기지 대출에 적용되는 최소 다운페이먼트 기준은 약 5% 수준이며, 일부 첫 주택 구매자는 3%만으로도 대출 자격을 얻을 수 있다. 뉴저지 한인 커뮤니티에서 이 같은 오해는 더욱 심각하다. 한인 1세대 부모 세대들이 "집은 무조건 20% 다운하고 사야 한다"는 인식을 강하게 갖고 있어 자녀 세대까지 이 같은 통념이 이어지고 있기 때문이다. 포트 리에서 활동하는 한 한인 모기지 브로커는 “한인 첫 주택 구매자 상담 시 다운페이먼트 20%를 마련해야 한다는 부담 때문에 주택 구매 계획을 5년 이상 미루는 경우를 자주 본다”고 전했다.

뉴저지 거주자가 활용할 수 있는 낮은 다운페이먼트 프로그램은 다양하다. 연방주택청(FHA) 론은 3.5% 다운페이먼트로 가능하며, 패니메(Fannie Mae)의 홈레디(HomeReady)나 프레디맥(Freddie Mac)의 홈파서블(Home Possible) 프로그램은 3% 다운페이먼트로 첫 주택 구매가 가능하다. 또한 뉴저지 주택모기지금융청(NJHMFA)에서는 첫 주택구매자를 위한 다운페이먼트 보조 프로그램을 운영하고 있어, 최대 1만5,000달러 까지 무이자 대출을 받을 수 있다.

다만 다운페이먼트 비율이 낮은 경우 상대적으로 높은 금리가 적용되거나 ‘모기지 보험’(PMI) 의무 가입에 따른 추가 비용이 발생할 수 있다는 점은 고려해야 한다.

■ 크레딧 점수에 대한 오해도 만연

자신의 크레딧 점수가 낮다고 판단해 내 집 마련이 힘들 것으로 미리 단정하는 경우도 많다. 베테런스 유나이티드 홈 론의 조사에 따르면 응답자의 약 34%는 모기지 대출 자격을 얻기 위해 최소 700점 이상의 크레딧 점수가 필요하다고 생각했으며, 약 57%는 적어도 650점 이상이 요구된다고 믿고 있었다.

그러나 실제로는 다양한 모기지 대출 프로그램이 약 620점 수준, 또는 경우에 따라 그 이하의 점수로도 대출 자격을 허용한다. 재향군인청의 VA 대출은 통상 620점 수준으로도 대출 승인이 가능하며, FHA 대출은 580점 수준까지 허용된다. 특히 한인 이민자 1세대나 최근 미국에 이주한 한인들의 경우 크레딧 히스토리가 짧아 점수가 낮게 나오는 경우가 많은데, 이때는 한인 은행이나 ITIN(Individual Taxpayer Identification Number) 대출을 취급하는 기관을 통해 별도의 프로그램을 활용할 수 있다. 뉴저지 한인 밀집 지역에 지점을 둔 한미은행, 우리은행, 신한은행 등 한인 금융기관에서는 한인 고객의 상황에 맞춘 모기지 상품을 제공하고 있다.

■ 모기지 금리 결정 방식 오해도

응답자의 약 66%는 ‘연방준비제도(Fed)’가 모기지 금리를 직접 결정한다고 생각하고 있었다. 그러나 Fed는 단기 기준금리 결정을 통해 전반적인 시장에 영향을 미칠 뿐, 시중 모기지 금리는 대출자의 재정 상태, 대출 유형, 시장 상황 등에 따라 각 대출 기관이 별도로 결정한다. 또한 응답자의 약 63%는 현재 모기지 금리가 사상 최고 수준이라고 믿고 있었지만, 프레디맥 통계에 따르면 1981년 10월에는 금리가 18.6%까지 치솟은 바 있다. 현재의 6%대 금리는 사상 최고가 아니라 장기 평균에 가까운 수준이다.

■ 뉴저지 주택 시장, “바이어스 마켓”으로 전환 중

최근 주택 가격이 상승세를 멈추고 매물이 늘어나는 등 주택 시장이 '바이어스 마켓(buyer's market)'으로 전환되는 과정에서 모기지 대출에 대한 잘못된 이해가 주택 거래를 저해할 수 있다는 우려가 나온다. 뉴저지 한인 밀집 지역의 경우 여전히 전국 평균보다 높은 가격대를 형성하고 있다. 버젠 카운티의 중간 주택 가격은 70만 달러 안팎, 테너플라이나 클로스터 같은 학군 우수 지역은 100만 달러를 훌쩍 넘긴다. 그러나 최근 매물이 늘어나면서 가격 협상 여지가 생기고 있고, 셀러가 클로징 비용 일부를 부담하는 등 바이어에게 유리한 조건이 점차 늘어나고 있다. 엣지워터의 한 한인 부동산 중개인은 “지난 2~3년간은 멀티플 오퍼 경쟁에서 밀려 집을 못 사는 경우가 많았지만, 올해 들어서는 협상이 가능한 분위기로 바뀌고 있다”며 “지금이 오히려 한인 첫 주택 구매자들에게 기회의 시기가 될 수 있다”고 분석했다.

■ 낮은 금리 자격 요건 파악이 핵심

부동산 전문가들은 모기지 대출 조건이 정해진 것이 아니라는 점을 강조한다. 따라서 모기지 대출을 신청하기 전에 여러 대출 기관에서 견적(loan estimate)을 받아 비교하는 것이 매우 중요하다. 대출 기관 간 차이는 금리 외에도 대출 수수료, 포인트, 클로징 비용, 모기지 보험, 다운페이먼트 비율 등에서 발생할 수 있다.

또한 낮은 금리를 받겠다는 생각에 무조건 높은 다운페이먼트를 고집할 필요는 없다. 다운페이먼트 비율이 3~10%인 대출자도 20%에 적용되는 금리와 큰 차이가 없거나 오히려 더 유리한 경우도 많다. 특히 뉴저지에서는 주택 매입 시 부동산세(property tax)가 매우 높다는 점도 반드시 고려해야 한다. 부동산 업계 한 관계자는 “모기지에 대한 정확한 정보만 알아도 한인 첫 주택 구매자의 절반 이상이 생각보다 빨리 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다”며 “잘못된 통념에 사로잡혀 기회를 놓치지 말고, 전문가 상담을 통해 자신에게 맞는 대출 상품을 찾는 것이 현명한 선택"이라고 강조했다.